Виды недвижимости в Болгарии.

Апартаменты.Старый фонд - квартиры в ж/б и кирпичных домах, подобным жилому фонду стран бывшего СССР.

Новые квартиры - могут продаваться на различных стадиях готовности: на начальном этапе строительства, с отделкой, с оборудованной кухней, полностью обставленная и т.д. Цены в значительной степени зависят от местоположения. Сегодняшнее новое строительство в Болгарии - это чаще всего достаточно уютные постройки 4-5 этажные кирпичные или из пеноблоков дома на 10-15 семей с интересной архитектурой, большими окнами и развитой балконной частью. В партерной части таких домов, как правило, размещаются кафе, магазинчики, офисы, реже гаражи, которые в конце концов опять превращаются владельцами в торговые объекты.
Квартиры-апартаменты в Болгарии состоят из комнат, бани (ванная комната), как правило, совмещенной (душ или ванная с туалетом), а в последних постройках и дополнительная туалетная (для гостей, часто около входной двери), и террасы: наши балкон или лоджия. Дополнительно каждый апартамент, как правило имеет мазе - подвальное помещение 2-5 кв.м., или таванскую комнату 3-10 кв.м. - комнату на чердаке, в отдельных случаях и таван, и мазе.
Квартиры на побережье и на горнолыжных курортах можно приобрести в так называемых «апартотелях» или «апартаментных комплексах».
Апартотель - жилой комплекс построенный по принципу отеля, с количеством квартир от 100 и выше, с собственными кафе, барами, ресторанами, магазинами, бассейнами, службой сервиса, охраной, автостоянкой. Вся инфраструктура в апартотелях обычно работает в течении сезона, зимой большая часть инфраструктуры не работает.
Апартаментный комплекс - комплекс построенный по принципу жилого дома. Может состоять из одного и более домов, количество квартир в одном доме от 15 и выше. Такие комплексы обычно имеют бассейн, ресторан, охрану, службу сервиса, автостоянку.

Виды апартаментов (по мере роста площади):
Студия:
однокомнатная квартира 35-40 кв.м. с кухонным боксом вместо кухни. Кухонный бокс - ниша в комнате площадью 4-6 кв.м.
Однокомнатная квартира: квартира с одной комнатой и кухней -трапезной, часто трапезная имеет и кухонный бокс. Площадь, как правило от 45 до 60 кв.м.
Двухкомнатная квартира: две комнаты + кухня, площадь 55-75 кв.м.
Трехкомнатная: соответственно 3 комнаты + кухня, площадь 68-250 кв.м.
Многокомнатные: от 100 кв.м.
Мезонет: Многоуровневая квартира на двух (иногда трех) этажах здания. Площадь обычно не менее 120м2, чаще - 200-250 (при этом реальная жилая площадь будет почти в два раза меньше). Отличается, как правило, большими верандами, террасами, панорамными окнами и прочими элементами "жизни под крышей". Минусы - наличие скосов в комнатах (верхнего этажа) и зачастую небольшая площадь для реальной жизни.

Частные домовладения и отели.

Дом на участке. Площадь участка в пределах 400м2-1000м2 и более, что для Болгарии типично. Дом состоит из сутерена (полуподвальный этаж) и двух-трех этажей над землей. Жилая площадь, как правило, больше 120м2, однако при оценке и для расчетов используется РЗП (застроенная площадь) - включающая сутерен, площадь этажей и кровли. Соответственно РЗП получается не менее 200м2. Себестоимость строительства зависит от цены земли. Цены продажи готовых домов разнятся в зависимости от региона.
"Вилла". Дача. Отличие от дома - расположение в дачном поселке («вилна зона»). Как вариант - наличие постоянного жилья в Софии и вилы на море.
Отель. Частный отель - обычно 3-4 этажное здание, с 8-15 двухместными номерами (с санузлом) и 2-3 апартаментами, рассчитан на 30-40 мест. На первом этаже кафе, рецепция и общие помещения. Небольшой отель – количество мест 60-140. Должен иметь категорию минимум 2**, и обладает необходимой инфраструктурой.

Большой отель – от 200 мест и больше. Значительная инфраструктура и, как правило, управляющая компания. В отелях автономные системы горячего водоснабжения и отопления. Кондиционирование – опция для частных отелей, значительно повышающая стоимость проживания. В соответствии с качеством обслуживания и предлагаемых услуготелям присваиваются звёзды. Критерии присвоения звёзд соответствуют среднеевропейским. При покупке отеля важно оценивать не только его уровень и состояние, но и местонахождение, так как на неудачном месте, даже великолепный отель не даст вам хорошей прибыли!

Земельные участки.
Продажа земли иностранцам в Болгарии запрещена. Для того чтобы купить землю необходимо открыть фирму в Болгарии и оформить право собственности на юридическое лицо. Существует несколько категорий земельных участков:
1. Участок для сельскохозяйственного использования;
2. Участок для промышленного использования;
3. Участок для жилищного строительства (участок в регуляции).
Перевод земли в категорию «в регуляции» достаточно дорог и занимает примерно от 6 месяцев до 1 года.

Коммерческая недвижимость.
К продаже предлагаются различные объекты коммерческой недвижимости, заводы, винодельческие предприятия, магазины, салоны красоты, офисы, склады. Цены значительно ниже, чем в России.

Как строят в Болгарии.

Обычно в Болгарии основу здания составляет каркас из монолитного железобетона. Стены здания возводятся из кирпича или пенобетонных блоков. Теплый климат ( на побережье зимой температура редко опускается ниже -5 градусов) позволяет возводить стены в один кирпич. При строительстве используются кирпичи болгарского, греческого или итальянского производства. Снаружи здание утепляется пенополистирольными плитами, сверху плит крепится арматурная сетка и стены штукатурятся и красятся. Крыша обычно покрывается черепицей.
Внутри стены и потолок обшиваются гипсокартонными листами и штукатурятся или штукатурка кладется непосредственно на кирпич. Далее стены красятся или используются декоративные отделочные материалы (пробка, жидкие обои и т.д.).
Окна обычно используются пластиковые (двойной стеклопакет) или реже деревянные стеклопакеты.
На пол укладывается половая плитка ( на болгарском теракот) или ламинат. Паркет не используется.
Ванная комната отделывается плиткой ( на болгарском фаянс), устанавливается раковина, унитаз, душ или душевая кабина. Ванные устанавливаются редко, это нехарактерно для жилья в Болгарии.
Межкомнатные двери из МДФ. Входная дверь иногда обшивается металлическим листом.
Электрика монтируется «под ключ», устанавливаются розетки выключатели, светильники.
Централизованное горячее водоснабжение есть только в некоторых крупных городах. Для горячего водоснабжения в каждой ванной комнате устанавливается электрический бойлер.
Централизованное отопление также есть только в крупных городах. Для отопления апартамента в каждой комнате есть кондиционер. В каждой квартире устанавливается домофон, подводятся телефонные и телевизионные кабели.
Строительство в курортных зонах запрещено с 15 мая по 15 октября. Возведение зданий идет довольно быстро. Например пятиэтажный дом на 20 квартир возводится «под ключ» за 9 – 10 месяцев. На этапе строительства покупатель может внести изменения в планировку и выбрать типы отделочных материалов.

Оформление недвижимости в собственность.

Квартиры.
Законодательство разрешает приобретение квартир на иностранное физическое лицо, иностранное юридическое лицо и на местных лиц. Одновременно с квартирой оформляется «идеальная часть» участка земли, находящаяся под домом и «падающая» на квартиру. Обычно она составляет от 0,3 до 5 кв. м. и являет собой условное понятие.

Не запрещается регистрация фирмы по адресу квартиры и использование ее в качестве офиса. Это относится и к квартирам, оформленным на иностранных физических лиц.

Иностранцы - владельцы квартир имеют те же права, что и болгары, включая право предоставления под наем.

Дома, отели, рестораны и иные здания.
Приобретать здания могут те же лица, которые имеют право покупки и квартир. Землю под зданием и прилегающий участок иностранцам продавать запрещено. В качестве выхода из положения можно заключить договор аренды участка земли на длительный срок за символическую плату. На практике при продаже здания в его стоимость всегда включается и стоимость участка земли. Она составляет незначительную часть (до 1 - 10%), поэтому высокая арендная плата неуместна. Этот вариант подходит при покупке дома для периодических краткосрочных приездов, например, для летнего отдыха. Если же покупатель планирует проживать в Болгарии постоянно, то при покупке здания на частное лицо, участок земли лучше оформить на фирму. Будут составлены 2 нотариальных актах: на здание и на участок земли. В стандартном случае при покупке и здания и земли на одно и тоже лицо оформляется один нотариальный акт.

Земля и леса.
Запрещена продажа земли и лесов иностранцам. Это относится и к участкам под строительство и к сельскохозяйственной земле. Разрешено брать в аренду участки земли без ограничения ее размера. Минимальный срок аренды 4 года, максимальный - не установлен. Иностранная фирма с болгарским участием, т.е. где хотя бы 1% капитала принадлежит гражданам или юридическим лицам Болгарии, имеет право покупки земли и лесов. Такое же право имеет и фирма, зарегистрированная в Болгарии, но учредителями которой являются иностранные физические или юридические лица. По всем законодательным нормам они не отличаются от фирм, учрежденных гражданами Болгарии.

Оформление купли - продажи.
Существуют различные схемы оплаты при покупке недвижимости. Схема оплаты устанавливается застройщиком в каждом конкретном случае и зависит в основном от степени готовности объекта
Нотариальный акт о передаче собственности и удостоверение права собственности на недвижимое имущество заключается у нотариуса. После подписания документа продавцом и покупателем и заверки их подписей нотариус представляет нотариальный акт в районный суд. Судья по вписываниям вносит изменение обстоятельств по объекту в государственный регистр недвижимого имущества. Отметка о вписывании делается и в самом нотариальном акте.
Перед совершением сделки нотариусу представляется удостоверение (выписка) из того же регистра об отсутствии обременений объекта, т.е. о его чистоте. В удостоверении отражается наличие или отсутствие ипотеки объекта, права на пользование объектом третьими лицами, запрет на продажу, открытые судебные дела и т.п. Оно же подтверждает принадлежность объекта конкретному лицу - продавцу.
Также важным документом является государственная налоговая оценка стоимости объекта, выдаваемая территориальной налоговой службой. Продажная цена объекта, указываемая в нотариальном акте, не может быть ниже этой стоимости. Исходя из продажной цены, определяются размер госпошлины на сделку и нотариальные таксы. В общей сложности они составляют около 4%. После покупки недвжимости необходимо зарегистрировать объект недвижимости в статистической организации БУЛСТАТ(для иностранных граждан) и в налоговой инспекции по месту нахождения объекта.
Для оформления недвижимости покупатель - иностранное физическое лицо должно представить загранпаспорт, при покупке на юридическое лицо - учредительные документы на фирму.